Urbanisme à Boulogne-Billancourt : ce qui s'applique à votre projet

Le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de l'établissement public territorial Grand Paris Seine Ouest a été approuvé le 11 décembre 2024. La délibération précise qu'il « se substituera alors aux PLU communaux ».^[7] Il s'applique depuis le 20 janvier 2025.^[2] L'ancien PLU de Boulogne-Billancourt est archivé depuis cette date.^[8]

Une modification simplifiée a été approuvée le 25 juin 2025. Elle apporte des « corrections et précisions de règles concernant les secteurs spécifiques U1-A, U2-C, U3-C et U4-D de Boulogne-Billancourt ».^[9][10] Les annexes ont ensuite été mises à jour, en dernier lieu le 2 décembre 2025 : c'est la version publiée en vigueur sur le Géoportail de l'urbanisme.^[1][9]

Pour chaque dossier, nous vérifions auprès de la commune qu'aucune procédure plus récente n'a changé la règle applicable.

Règlement écrit du PLUi (PDF)

Le règlement découpe le territoire en zones U1 à U6 et en zone naturelle N : U1 pour les centralités, U2 pour les secteurs mixtes de transition, U3 pour l'habitat pavillonnaire, U4 pour les grands quartiers résidentiels et mixtes, U5 pour les activités, U6 pour les équipements.^[11] Les secteurs dont l'intitulé officiel nomme Boulogne-Billancourt sont les suivants.^[3]

Des secteurs de parcs (U6-B, Np) et de Seine (Ns) touchent aussi la commune. Le secteur exact d'une adresse se vérifie sur le plan de zonage.

Hauteur. La hauteur se mesure à partir d'un niveau de référence, en principe le terrain existant avant travaux. « Toutefois, à Boulogne-Billancourt, le niveau de référence est constitué par la moyenne des altitudes orthométriques (NGF) mesurées sur la voie publique ou privée au droit de la parcelle. »^[11]

Emprise au sol. Elle compte la projection verticale des constructions « y compris les annexes présentes sur le terrain, tous débords et surplombs inclus ». Un balcon ou un auvent entre donc dans le calcul.^[11]

Pleine terre. Un espace de pleine terre ne comporte « aucune construction en surface comme en sous-sol » : un sous-sol sous le jardin le fait sortir de ce décompte.^[11]

Secteurs de plan masse. Dans les secteurs de plan masse de Boulogne-Billancourt, hors ZAC Centre-Ville et secteur Bernard-Palissy, « la hauteur des constructions à édifier est fixée par la planche graphique ». Le cahier réglementaire prévoit notamment :^[12]

• petites extensions et annexes hors emprise : au plus 20 % des espaces libres, « sans pouvoir excéder toutefois 12 m² » ;
• édicules et vérandas : « hauteur totale maximale de 3 mètres, réduite à 2,20 mètres en limite séparative » ;
• clôtures : 2,20 m au plus, mur-bahut de 0,60 m au plus ;
• « Les toits terrasses accessibles sont interdits. »

Zone pavillonnaire U3. En cas de division, les règles s'appliquent à chaque lot ; un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans peut être reconstruit à l'identique, sous conditions.^[11]

Les règles chiffrées de chaque secteur (implantation, emprise, hauteur, pleine terre) figurent au chapitre 3 du règlement, le stationnement au chapitre 8. Nous les appliquons article par article à votre projet, avec la référence de chaque règle dans la note jointe au dossier.^[11]

• Clôtures : déclaration préalable sur tout le territoire communal.^[13]
• Démolition : « l'obligation de permis de démolir est instituée sur l'ensemble du territoire de la commune de Boulogne-Billancourt ».^[14]
• Ravalement : l'annexe du PLUi qui recense les communes ayant soumis le ravalement à autorisation ne cite pas Boulogne-Billancourt.^[15] Dans les abords d'un monument historique, les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un immeuble restent soumis à autorisation préalable.^[4]

La liste des servitudes du PLUi recense 19 monuments historiques à Boulogne-Billancourt, dont deux classés : l'église de Boulogne et l'immeuble Molitor.^[4] L'hôtel de ville, inscrit en partie depuis 1975, l'est en totalité par arrêté du 14 août 2025.^[16]

L'immeuble Molitor fait partie de l'œuvre de Le Corbusier inscrite au patrimoine mondial ; sa zone tampon « couvre également une partie du territoire de Boulogne-Billancourt ».^[17]

Le parc du château de Boulogne est un site classé (1951) ; le Pont de Sèvres, la place de la Manufacture et leurs abords forment un site inscrit (1942). Boulogne-Billancourt n'a pas de site patrimonial remarquable.^[4]

Abords. Aucun périmètre délimité des abords n'est recensé pour Boulogne dans la liste des servitudes. La règle générale s'applique donc : est protégé au titre des abords l'immeuble « visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de 500 mètres de celui-ci ». Les travaux qui en modifient l'aspect extérieur sont soumis à autorisation préalable.^[4]

Conséquences. Le délai d'instruction passe en général à 2 mois pour une déclaration préalable, 3 mois pour le permis d'une maison individuelle et en principe 4 mois pour les autres permis. Si un refus repose sur un avis défavorable de l'Architecte des Bâtiments de France, un recours administratif préalable est obligatoire.^[18][19] Depuis le 29 juillet 2026, ce recours, comme celui du maire en désaccord avec l'Architecte des Bâtiments de France, s'adresse au préfet, et non plus au préfet de région.^[20][21][22]

Inondation. Boulogne-Billancourt fait partie des communes couvertes par le plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de la Seine dans les Hauts-de-Seine, approuvé le 9 janvier 2004 et modifié en 2017, en 2022 et en 2024.^[23][24][9] La carte de Boulogne comporte des zones A (forts aléas et stockage de la crue), B (centre urbain) et D (zone de mutation urbaine), ainsi qu'une marge de recul pouvant atteindre 30 m depuis la crête de berge.^[5][24] Ses règles s'ajoutent à celles du PLUi.

Argiles. L'API Géorisques indique une exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles aux points testés au centre, au nord et au sud de la commune. Le niveau à votre adresse figure dans le pré-diagnostic.^[25]

Carrières. Géorisques ne recense aucune cavité souterraine à Boulogne-Billancourt, et la commune ne figure pas parmi les 17 communes traitées par l'Inspection générale des carrières dans son rapport 2022 sur les Hauts-de-Seine.^[25][26]

Radon et séisme. Potentiel radon de niveau 1 ; zone de sismicité 1, très faible.^[25][27]

Sols. Des secteurs d'information sur les sols concernent d'anciens sites industriels, notamment l'île Seguin et le Trapèze.^[25][27]

Le plan d'exposition au bruit de l'héliport de Paris – Issy-les-Moulineaux, approuvé le 18 avril 2007, concerne Boulogne-Billancourt pour sa zone D, sur « un segment urbain en bord de Seine ». « Les constructions sont autorisées à l'intérieur de la zone D » ; elles « doivent faire l'objet de mesures d'isolation acoustique ».^[28]

Le classement sonore des voies routières et ferrées des Hauts-de-Seine a été approuvé par arrêté préfectoral du 26 mai 2023. Il définit de part et d'autre des voies classées des secteurs de 10 à 300 m de large selon leur catégorie.^[29]

En zone urbaine d'un PLU, un agrandissement ou une surélévation relève de la déclaration préalable jusqu'à 40 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher, et du permis de construire au-delà. Le permis est aussi exigé au-delà de 20 m² de surface de plancher si les travaux portent la surface totale à plus de 150 m².^[30]

Le recours à l'architecte est obligatoire pour un permis de construire quand la surface de plancher dépasse 150 m² ; il ne l'est jamais pour une déclaration préalable.^[31]

Pour une surélévation, la loi du 26 novembre 2025 de simplification de l'urbanisme et du logement prévoit que l'autorisation ne peut pas être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale à certaines règles, et ouvre une possibilité de dérogation aux règles du PLU pour créer ou agrandir des logements.^[32]

Ces seuils sont tirés des fiches de service-public.fr. Les articles du code de l'urbanisme sont relus dans leur version en vigueur au moment de chaque dossier.

La ville reçoit les demandes sur son guichet numérique des autorisations d'urbanisme : « aucun dépôt numérique autre que via le Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme (GNAU) ne sera recevable ». Le dépôt papier reste possible à la Direction de l'urbanisme.^[6]

Guichet numérique de Boulogne-Billancourt

Direction de l'urbanisme réglementaire : 26 avenue André-Morizet, 2e étage, porte 4, 92100 Boulogne-Billancourt. Standard de la mairie : 01 55 18 53 00.^[33]

Délais d'instruction de droit commun, à partir du dossier complet : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour le permis de construire d'une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis.^[18][19]

Une extension ou une construction nouvelle donne lieu à la taxe d'aménagement. Elle se calcule sur une valeur forfaitaire de 1 011 € par m² en Île-de-France en 2026, avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² de l'habitation principale.^[34][35]

S'y appliquent les taux votés : part communale entre 1 % et 5 % (jusqu'à 20 % dans certains secteurs), part départementale de 2,5 % au plus, part régionale de 1 % au plus en Île-de-France.^[35] Le simulateur officiel donne le montant pour votre projet.^[36]

119 019 habitants (population municipale de référence au 1er janvier 2026).^[37] En 2023, 96,6 % des logements sont des appartements et 2,2 % des maisons ; 43,5 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.^[38]

La plupart des projets portent donc sur un appartement ou un immeuble en copropriété : fenêtres, verrière, véranda sur une terrasse, surélévation, changement de destination d'un local. Les maisons se trouvent surtout dans les secteurs pavillonnaires.