En bref
La réponse courte, avec ses sources.
Une surélévation suit les mêmes seuils qu'une extension : à Boulogne-Billancourt, déclaration préalable jusqu'à 40 m² créés, permis de construire au-delà, et permis au-delà de 20 m² si la surface de plancher totale dépasse ensuite 150 m².[1][2] Sa faisabilité dépend surtout de la hauteur autorisée par le PLUi, mesurée à Boulogne depuis la moyenne des altitudes de la voie au droit de la parcelle.[3] Depuis la loi du 26 novembre 2025, une surélévation ne peut plus être refusée au seul motif que le bâtiment existant ne respecte pas certaines règles.[4]
Déclaration préalable ou permis
Service-public traite agrandissement et surélévation dans la même fiche : les seuils sont identiques.[1] Pour un étage supplémentaire, seules comptent les surfaces de plus de 1,80 m sous plafond, et une modification de l'aspect extérieur rend toujours une autorisation nécessaire.[2]
- 0 m²Pas d'autorisation pour la surfacemais déclaration préalable si l'aspect extérieur change
- 5 m²Déclaration préalable
- 20 m²Déclaration préalablepermis si le total dépasse 150 m² de surface de plancher
- 40 m²Permis de construire
Le seuil se lit sur la surface de plancher ou l'emprise au sol créée. Une construction nouvelle détachée de la maison suit d'autres seuils (20 m²).[1][2]
Une surélévation ajoute presque toujours de la surface à un bâtiment déjà grand : sur une maison de 130 m², un étage de 25 m² fait passer le total à 155 m² et impose le permis, puis l'architecte.[2][5]
La hauteur, première contrainte
Le PLUi mesure la hauteur depuis un niveau de référence. Ailleurs dans le territoire, c'est le terrain existant avant travaux ; « toutefois, à Boulogne-Billancourt, le niveau de référence est constitué par la moyenne des altitudes orthométriques (NGF) mesurées sur la voie publique ou privée au droit de la parcelle ».[3] Sur un terrain plus haut ou plus bas que la rue, la hauteur disponible diffère donc de celle qu'on mesure depuis le jardin.
| Secteur | Hauteur | Limites séparatives |
|---|---|---|
| U3-C-2 Fonds des Princes | Façade 6 m, couronnement 1 pour 4, total 10 m ; façade 9 m dans trois cas (p. 153-155) | Retrait obligatoire : L ≥ hauteur de façade avec baie, L ≥ moitié sans baie, 5 m au moins ; limite possible contre une héberge voisine de 6 m (p. 135, 143) |
| U3-C-1 Pavillonnaire sous plan masse | Gabarit de la planche du plan masse : de 3,50 m (R) à 21,50 m (R+5+C) (cahier, p. 9) | Fixé par le plan masse (p. 135) |
| U2-C Secteurs mixtes de transition | Filet de hauteur du plan 4.2, de 9,5 m à 36 m dans la bande E ; au-delà, R+1 soit 7,50 m en limite (p. 118-120) | Bande E de 15 m : en limite latérale ; au-delà, L ≥ moitié de la hauteur, 6 m avec baie, 3,50 m sans (p. 106-107) |
| U1-A-1 Centralité historique | Filet de hauteur du plan 4.2, de 9,5 m à 28,5 m dans la bande E ; au-delà, R+1 soit 7,50 m en limite (p. 89, 95) | Bande E : en limite latérale ; au-delà, L ≥ moitié de la hauteur, 6 m avec baie, 3,50 m sans (p. 69-71) |
| U4-D-1 Entre les parcs Rothschild et Albert-Kahn | 5 m sans filet ; avec filet, de 9,5 m à 28,5 m (p. 179-180) | Retrait : L ≥ hauteur de façade moins 3 m avec baie, 5 m au moins ; limite admise si le terrain fait moins de 300 m² ou moins de 20 m de large (p. 167-168) |
| U4-D-2 Rives au sud de l'avenue du Maréchal-de-Lattre-de-Tassigny | 5 m sans filet ; avec filet, de 9,5 m à 28,5 m (p. 179) | Comme U4-D-1 (p. 168) |
Règlement écrit du PLUi, pages indiquées entre parenthèses.[3][6] La couleur du filet de hauteur, le taux de pleine terre et les marges de recul se lisent sur les plans 4.2 et 4.4 pour chaque parcelle ; l'architecte les relève pour votre adresse lors de l'étude du projet.
Dans les secteurs de plan masse de Boulogne-Billancourt, « la hauteur des constructions à édifier est fixée par la planche graphique ». Dans le secteur de la rue Diaz et de la sente de la Pyramide, le supplément de hauteur de façade accordé à une maison dont le rez-de-chaussée est surélevé est plafonné à 7 m et « ne modifie pas la hauteur totale ». Les toits-terrasses accessibles y sont interdits.[6]
Ce que change la loi du 26 novembre 2025
La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, dite loi Huwart, contient deux mesures en faveur des surélévations :[4][7]
- Pas de refus pour un défaut de l'existant. Le nouvel article L. 111-35 du code de l'urbanisme interdit de refuser une surélévation sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur.[4][8]
- Dérogations élargies. L'article L. 152-6 permet désormais de déroger à l'ensemble des règles du PLU pour surélever une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation crée des logements ou agrandit un logement.[4][9]
[8]« Lorsqu'une construction régulièrement édifiée fait l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d'un immeuble existant, l'autorisation d'urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur des constructions. »
La dérogation est une faculté laissée à l'autorité qui délivre le permis, pas un droit : elle se demande et se motive dans le dossier.[4]
Dans les secteurs U3-C-1 et U3-C-2, la tolérance qui, ailleurs, admet des travaux dans la limite de la hauteur d'une construction déjà plus haute que la règle ne s'applique pas : seule l'isolation de toiture, dans la limite de 0,40 m, échappe au calcul de la hauteur. Pour les immeubles d'au moins quatre niveaux, hors zone U3 et dans la bande E, il accorde jusqu'à 2 niveaux ou 6 m de plus si la surface créée est du logement et si toute la partie existante gagne au moins une classe de diagnostic de performance énergétique pour atteindre au moins C.[3]
Structure, copropriété, énergie
Structure. Avant de dessiner, il faut savoir si les murs et les fondations peuvent porter le niveau ajouté. Cette vérification relève d'un bureau d'études structure ; nous vous indiquons ce qu'il faut lui demander.
Copropriété. Dans un immeuble, une surélévation touche les parties communes : l'accord de l'assemblée générale est nécessaire avant de déposer la demande.[10][11] Le guide travaux en copropriété détaille les majorités.
Énergie. Pour la RE2020, une surélévation est une extension : les exigences portent sur la partie nouvelle. Pour une maison, elles dépendent de sa surface de référence : moins de 50 m², de plus de 50 à moins de 80 m², 80 m² et plus. Pour un immeuble, la tranche intermédiaire n'existe pas, et un arrêté du 18 mars 2026, en vigueur le 1er juillet 2026, adapte le régime des surélévations ; nous le vérifions avec le thermicien.[12][13]
Taxes. La surface créée entre dans la taxe d'aménagement. La taxe d'archéologie préventive, elle, n'est pas due quand les travaux n'affectent pas le sous-sol.[14][15]
Questions fréquentes
Faut-il un permis pour surélever une maison à Boulogne-Billancourt ?
Au-delà de 40 m² créés, oui ; entre 20 et 40 m², oui aussi si la surface totale dépasse 150 m². Sinon, une déclaration préalable suffit.[2]
La mairie peut-elle refuser une surélévation parce que la maison est trop proche de la limite ?
Plus sur ce seul motif depuis la loi du 26 novembre 2025 : la non-conformité de la construction initiale aux règles d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur ne suffit plus à fonder un refus. La surélévation doit respecter les autres règles.[4]
Des combles aménagés sans rehausser la toiture sont-ils une surélévation ?
Non. Aménager des combles qui ont déjà de la surface de plancher ne demande aucune autorisation. En créer demande une déclaration préalable au-delà de 5 m², et un permis au-delà de 40 m², ou de 20 m² si la surface totale dépasse ensuite 150 m² ; toute fenêtre de toit demande une déclaration.[16][17] Pour la RE2020, seuls des combles dont le faîtage est surélevé sont traités comme une extension.[12]
Voir aussi
Extension
Déclaration ou permis selon la surface, règles du PLUi, taxe et énergie.
Copropriété
Assemblée générale d'abord, mairie ensuite : l'ordre et les majorités.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, le délai et le recours à l'architecte.
Maison des années 30
Le Corbusier, Mallet-Stevens, Patout, Perret : travailler dans le quartier des Princes.
Sources consultées
- [1]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]service-public.fr, fiche F37923 « Mezzanine ou étage supplémentaire : faut-il une autorisation d'urbanisme ? », vérifiée le 5 décembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37923. Consulté le 23 octobre 2026.
- [3]PLUi Grand Paris Seine Ouest, règlement écrit (dispositions générales et lexique), version de la modification simplifiée n° 1 du 25 juin 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200057974/da0d24dad863b8b32a232…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [4]ANIL, analyse juridique de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement. anil.org/aj-simplification-drot-urbanisme-et-logement/. Consulté le 23 octobre 2026.
- [5]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [6]PLUi Grand Paris Seine Ouest, cahier réglementaire des secteurs de plan masse (pièce 4.1.a), règles spécifiques à Boulogne-Billancourt, p. 6 à 11, modification simplifiée n° 1 du 25 juin 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200057974/da0d24dad863b8b32a232…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]Ministère de la Transition écologique, « Loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement du 26 novembre 2025 (dite loi Huwart) », publié le 9 juin 2026. ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/loi-simplification-du-droit-lurb…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]Code de l'urbanisme, article L111-35, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000052860720. Consulté le 23 octobre 2026.
- [9]Code de l'urbanisme, article L152-6, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000052866792. Consulté le 23 octobre 2026.
- [10]service-public.fr, fiche F35349 « Qui peut déposer une demande d'autorisation d'urbanisme ? » (cite C. urb. R*423-1, R*431-5 à R*431-12 ; loi n° 65-557, art. 25), vérifiée le 28 novembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35349. Consulté le 23 octobre 2026.
- [11]service-public.fr, fiche F1107 « Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement » (cite loi n° 65-557, art. 9, 25, 26, 42), vérifiée le 18 février 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1107. Consulté le 23 octobre 2026.
- [12]Ministère chargé du logement (DHUP), fiche d'application RE2020 « Extension nouvelle d'un bâtiment existant et construction de petite surface », version 1.1 du 15 avril 2025. rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/20250415_fiche_ap…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [13]Arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments, art. 50-3 (version consolidée reproduite par AIDA-INERIS), modifié en dernier lieu par l'arrêté du 18 mars 2026. aida.ineris.fr/reglementation/arrete-040821-relatif-exigences-performa…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [14]service-public.fr, fiche F23263 « Taxe d'aménagement », vérifiée le 1er janvier 2026 (intègre les règles du 21 février 2026). service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F23263. Consulté le 23 octobre 2026.
- [15]entreprendre.service-public.fr, fiche F22286 « Taxe d'archéologie préventive (TAP) », vérifiée le 1er janvier 2026. entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F22286. Consulté le 23 octobre 2026.
- [16]service-public.fr, fiche F36775 « Aménager des combles », vérifiée le 5 décembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36775. Consulté le 23 octobre 2026.
- [17]Code de l'urbanisme, article R*421-14, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031764577. Consulté le 23 octobre 2026.
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