Transformer un local en logement à Boulogne-Billancourt

Le code de l'urbanisme classe les constructions en 5 destinations, divisées en sous-destinations. La liste a été complétée en 2023 par les sous-destinations « cuisine dédiée à la vente en ligne » et « lieux de culte ».^[1][4]

Changer de sous-destination à l'intérieur d'une même destination n'est pas un changement de destination au sens de la déclaration préalable : sans travaux, il ne demande pas de formalité d'urbanisme.^[1] S'il s'accompagne de travaux sur la façade ou la structure porteuse, il faut un permis de construire.^[5] Le PLUi de Grand Paris Seine Ouest applique ces destinations et sous-destinations ; le règlement de chaque zone dit celles qui sont admises.^[2]

Sources : article R*421-14 du code de l'urbanisme et fiches officielles sur le changement de destination, la transformation d'un local en logement et le garage.^[5][1][6][7] Le garage étant déduit de la surface de plancher, sa transformation en crée ; la fiche sur le garage n'indique pas de plafond, l'article R*421-14 en fixe un.^[8]

Quand le permis est exigé, l'architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher, et toujours pour une société.^[9]

L'usage relève du code de la construction et de l'habitation, pas du code de l'urbanisme : en principe libre, il est soumis à autorisation du maire dans certaines communes.^[1] Boulogne-Billancourt applique le règlement de Grand Paris Seine Ouest sur le changement d'usage des locaux d'habitation, en vigueur depuis le 1er janvier 2019 : « l'autorisation de changement d'usage est délivrée par le Maire de la commune où sont situés les locaux ».^[3]

Le règlement porte sur les locaux d'habitation : il s'applique quand un logement devient un bureau, un local professionnel ou un meublé de tourisme. Un bureau ou un commerce transformé en logement n'en relève pas.^[3]

• Zone inondable. Dans le PPRI de la Seine, les changements d'usage des locaux situés sous la cote de casier sont admis sous réserve de ne pas aggraver le risque, mais la création de logements dans ces locaux est interdite, « à l'exception des duplex en zone B ». En zone A, aucun logement ne peut être créé par changement de destination, même au-dessus de la cote de casier.^[10]
• Copropriété. Le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble ; un projet qui s'en écarte demande une décision de l'assemblée générale.^[6]
• Logement décent. Pour louer, la pièce principale doit faire au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou offrir un volume habitable d'au moins 20 m³.^[11]
• Garage. Le PLUi impose de conserver les places de stationnement existantes qui répondent à la norme : transformer un garage peut se heurter à cette règle.^[2]
• Linéaires commerciaux. Sur les linéaires repérés au plan du PLUi, « le changement de destination des locaux à destination de commerces et activités de services, situés en rez-de-chaussée des constructions existantes, est interdit » : une boutique y reste une boutique, ou devient un équipement.^[2]
• Vitrines. Sur huit axes, dont le boulevard Jean-Jaurès, l'avenue Édouard-Vaillant, l'avenue du Général-Leclerc et la route de la Reine, les façades de rez-de-chaussée « devront être principalement traitées en vitrine ».^[2]
• Stationnement. Aucune place supplémentaire n'est exigée pour un changement de destination ni pour la division d'un logement existant ; les places existantes qui répondent à la norme doivent être conservées.^[2]

Depuis les autorisations délivrées à partir du 15 février 2025, la transformation de locaux non destinés à l'habitation en logements est taxable : « la surface transformée par ces opérations est incluse dans la surface taxable ». Elle bénéficie d'un abattement de 50 %, qui ne se cumule pas avec celui des 100 premiers m² de l'habitation principale.^[12]