Surface de plancher, emprise au sol, surface taxable : comment les compter
Trois surfaces décident de votre dossier : la surface de plancher et l'emprise au sol fixent l'autorisation et le respect du PLUi, la surface taxable le montant de la taxe. Elles ne se mesurent pas de la même façon.
Mis à jour le par Quentin Piepszownik, architecte
En bref
La réponse courte, avec ses sources.
La surface de plancher additionne les niveaux clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, au nu intérieur des façades, après déduction notamment des garages et des combles non aménageables. L'emprise au sol est la projection verticale du volume, « tous débords et surplombs inclus ».[1][2][3] La surface taxable compte, elle, les garages, les caves et les combles aménageables.[1][4]
Une maison en coupe
| Élément | Surface de plancher | Emprise au sol |
|---|---|---|
| 1. Pièces de plus de 1,80 m sous plafond | Compte | Compte |
| 2. Combles sous 1,80 m de hauteur | Ne compte pas | Dans la projection de la maison |
| 3. Garage clos | Ne compte pas | Compte |
| 4. Balcon en surplomb | Ne compte pas | Compte au code ; exclu au PLUi jusqu'à 1,20 m s'il n'est pas relié au sol |
| 5. Débord de toiture sans poteau | Ne compte pas | Ne compte pas |
| 6. Terrasse de plain-pied | Ne compte pas | Ne compte pas |
| 7. Cave d'une maison | Compte si plus de 1,80 m sous plafond | Sous la maison |
D'après les articles R. 111-22 et R*420-1 du code de l'urbanisme, la fiche officielle et le lexique du PLUi.[2][3][1][5] Pour la cave, la déduction ne vise que les caves et celliers « desservis uniquement par une partie commune ».[2]
La surface de plancher
[2]« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : »
- de l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- des vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- des surfaces aménagées pour le stationnement, rampes et aires de manœuvre comprises ;
- des combles non aménageables pour l'habitation ou une activité ;
- des locaux techniques d'un immeuble autre qu'une maison individuelle ;
- des caves et celliers desservis uniquement par une partie commune ;
- de 10 % des surfaces d'habitation, quand les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Pour une maison individuelle, seules les cinq premières déductions jouent.[1] La surface de plancher décide entre déclaration et permis, et fixe le seuil de 150 m² du recours à l'architecte.[1][6]
L'emprise au sol
Le code définit l'emprise au sol, « au sens du présent livre », comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » ; les ornements, les marquises et les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus.[3] Cette définition sert aux seuils de déclaration et de permis.
Pour appliquer ses propres règles d'emprise, le PLUi de Grand Paris Seine Ouest retient une définition voisine : « la projection verticale au-dessus du terrain après travaux du volume des constructions, y compris les annexes présentes sur le terrain, tous débords et surplombs inclus ». Il en exclut les balcons non reliés au sol jusqu'à 1,20 m de profondeur et les ouvrages de 0,60 m de haut au plus, comme une terrasse ; il y inclut les piscines, couvertes ou non.[5]
La surface taxable
« La surface de plancher fiscale, appelée surface taxable, diffère de celle définie à l'article L. 111-14 » : seules trois déductions sont admises, l'épaisseur des murs autour des ouvertures, les vides et trémies, et les surfaces de 1,80 m de hauteur ou moins.[4]
- Les surfaces de stationnement closes sont taxables.[4]
- Les caves et celliers annexes à des logements sont compris dans la surface taxable.[4]
- Des combles « totalement non aménageables » ne constituent pas une surface imposable.[4]
Un garage clos de 20 m² ne crée donc pas de surface de plancher, mais 20 m² de surface taxable.[2][4]
Questions fréquentes
Une mezzanine compte-t-elle dans la surface de plancher ?
L'isolation par l'extérieur augmente-t-elle l'emprise au sol ?
Elle crée un débord ; le PLUi ne la compte pas dans l'emprise au sol, sur une construction existante, dans la limite de 0,40 m d'épaisseur.[5]
Quelle surface retenir quand surface de plancher et emprise au sol diffèrent ?
Les seuils de déclaration et de permis portent sur l'une ou l'autre : il suffit que l'une des deux dépasse le seuil.[8]
Voir aussi
Extension
Déclaration ou permis selon la surface, règles du PLUi, taxe et énergie.
Taxe d'aménagement
1 011 €/m² en 2026, abattement, taux, déclaration à l'achèvement : le calcul.
Véranda
Sur un jardin ou une terrasse d'appartement : autorisation, hauteur, copropriété.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, le délai et le recours à l'architecte.
Sources consultées
- [1]service-public.fr, fiche F2868 « Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable », vérifiée le 27 novembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2868. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]Code de l'urbanisme, article R111-22, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031721274. Consulté le 23 octobre 2026.
- [3]Code de l'urbanisme, article R*420-1, version en vigueur depuis le 1er avril 2014. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028678466. Consulté le 23 octobre 2026.
- [4]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [5]PLUi Grand Paris Seine Ouest, règlement écrit (dispositions générales et lexique), version de la modification simplifiée n° 1 du 25 juin 2025. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200057974/da0d24dad863b8b32a232…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]service-public.fr, fiche F37923 « Mezzanine ou étage supplémentaire : faut-il une autorisation d'urbanisme ? », vérifiée le 5 décembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37923. Consulté le 23 octobre 2026.
- [8]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
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